연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고 안내

그동안 국세청에서 한시적으로 비과세해왔던 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고가 2019년부터 종합소득세 신고 대상이 되었습니다. 주택임대소득은 사업소득이지만 일반 사업소득과 다른데요.

 

 

오늘은 주택임대소득 소득세 신고에 대한 과세 판단과 신고 방식에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대소득 과세 여부

 

 

주택을 임대하고 받은 수입도 일반 부동산 임대와 마찬가지로 사업소득으로서 원칙적으로는 종합소득 신고를 해야 합니다.

 

 

다만 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고는 2018년 말까지 한시적으로 비과세해왔고 2019년 귀속 소득부터 과세 대상이므로 소득세를 신고해야 합니다. 모든 주택임대소득이 신고의 대상은 아닙니다.

 

 

부부가 합산해서 1주택이고 기준시가 9억 이하 주택의 임대소득은 비과세로 신고하지 않아도 됩니다.

 

 

주택 기준 시가는 매년 4월 말 공시하는데 재산세나 종합부동산세의 과세 기준이 되는 가격으로 매매 거래할 때의 시가와 다릅니다.

 

 

기준시가는 매년 변하기 때문에 기존에 9억 이하였던 주택이 이후 기준시가가 올라서 9억을 초과하면 임대소득 과세대상이 되므로 확실하게 확인해야 합니다. 주택을 여러 채 임대하더라도 전세로 임대할 때는 과세 기준이 달라집니다.

 

 

또한 전세 보증금에 대해 부부가 합산하여 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억 초과일 경우 과세 대상이 됩니다. 이때 주택 수 계산 시 소형 주택(기준시가 2억원 이하이고 전용면적 40㎡ 이하)은 제외하고 계산합니다.

 

연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고

 

 

임대주택에 대해 관할구청과 세무서에 사업자등록 등 조건을 충족한 등록사업자는 분리과세 선택시 경비율 60%와 기본공제 400만원을 적용받을 수 있습니다. 이렇게 하면 주택임대 수입이 연 1000만원 이하일 때 주택임대소득 금액이 없는 것으로 계산되고 같은 조건에서 등록사업자가 아니라면 경비율 50%와 기본공제 200만원이 가능합니다.

 

 

주택임대 수입이 연 400만원 이하일 때 주택임대소득 금액은 없는 것으로 계산됩니다. 따라서 다른 종합소득이 연 2,000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고는 위 금액 이하로 조정하는 방식으로 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

사업자 등록에 대한 가산세

 

 

현재 주택을 임대하고 있고 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고 과세 대상 소득이라면 세무서에 사업자등록 의무가 있는데 가산세가 신설되어 사업자 등록을 누락할 경우 과세 대상 수입 금액의 0.2%를 내야 합니다. 반면 신고하는 주택임대사업자 등록은 선택사항입니다. 관할 시군구에 주택임대사업자로 등록하면 4년 또는 8년의 의무 임대 기간을 준수해야 합니다.

 

간주임대료 계산

 

 

월세를 임대 시 임대소득은 월세 수입을 합산하는데 전세 임대는 보증금 자체가 수입이 아니므로 보증금을 은행에 예치해서 받는 수준의 이자를 임대료로 계산합니다. 간주임대료 계산방법은 전세 보증금 합계액에서 3억을 차감하고 여기에 60%를 곱한 다음 법에 정한 이자율을 곱하는 것이며 이자율은 시장 이율을 고려해 조정하기도 합니다.

 

종합과세와 분리과세 선택

 

 

과세 대상 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고의 경우 분리과세와 종합과세 중 납세자가 더 유리한 쪽으로 선택해서 신고할 수 있습니다. 종합과세는 다른 종합소득과 합산해 누진세율을 적용하고 분리과세는 14% 소득세율로 계산합니다.

 

 

개인별로 다른 종합소득 규모나 소득공제 등이 다르므로 자신에게 더 유리한 방식을 확인해서 종합소득세 신고 시 선택하면 됩니다.

 

 

다른 종합소득이 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고라면 분리과세 선택이 유리한 경우가 있는데 분리과세 선택 시 경비율과 함께 기본공제(400만원 또는 200만원)를 적용하기 때문입니다.

 

 

임대소득 세액 감면

 

 

 

 

임대소득에 대한 세금을 감면받을 수 있는 방법이 있는데 조건은 관할 시군구와 세무서에 사업자 등록 완료되야 하고 국민주택 규모여야 하며 사업자 등록을 완료하고 임대를 개시하는 시점의 기준시 가 6억원 이하이고 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하여야 합니다.